黑龙江省优良种畜种禽管理条例

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理性看待城中村改造

田冲


案例：2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子，当时的价格是1900元/平米，真是诱人的可以。他本人去看过现房，户型不错、房屋质量也挺好，只是开发商说不能办理房产证，自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”，看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家，刘先生也怦然心动！于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房！就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候，房屋出现了裂痕，而且越来越大，在找村委会协商无果的情况下，他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗？就算敢住，作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘，何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟：不要光图便宜，报有侥幸心理，终究吃亏的还是自己！
一、城中村改造项目的现状：
1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（1）有１００万元以上的注册资本；
（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。
（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。
（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩，都给房地产市场的调控带来障碍：使得给过热的房产市场降温不好把握温度，刺激萎靡的市场拿不准火候！
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先，城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的，我们得承认这种现状。
其次，大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题，短期内很难改变！但是，大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时，也带来的巨大的风险！
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的，再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下，城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用？要办理房产证就要补交上述的税费，最终的价格一目了然！
试作如下比较：
（1）合法项目的成本费用：土地费用，包括土地使用权出让金、土地出让契税；建安费用；前期费用，包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费；配套费用，包括住宅配套费用 、大市政配套费；其它费用，包括管理费用、销售推广费、不可预见费用；营业税费，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费；融资成本，包括：a、土地使用权取得费附加 ：国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费：方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费（市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、）、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格！
（2）城中村改造项目的成本费用：只有与施工有关的费用和建筑材料成本，再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到，税金更无从谈起，而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证，以上的费用必须补交，也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高！
这之间的差额之大，可想而知！
2、不排除有些城中村改造项目的合法性！不能一概而论，说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋，这恰恰是一个很大的反差，反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈，买房子一定要买五证齐全的房子，有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证，才会有保障，而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人，从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念，这是一个法律实施的过程，同样也是一个文化变迁和文明进步的过程，不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的，传统的道德性违法（例如：杀人、放火、抢劫等）大家是不能接受的，但是行政性违法（例如：走私、偷税等包括建设违法项目）社会大众还是可以容忍的！这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现！传统的法不治众观念深入人心，大家会想：“这么多人买城中村的房子，政府总会考虑到社会的稳定，总的给大家一个说法吧！”可仔细想一想，这个理由冠冕堂皇，似乎有点站不住脚，难道说，违法行为也可以向政府讨说法吗？法律是最低的道德要求，随着社会的发展，民主法制意识的增强，依法办事不再仅仅是政府的标语，已经成为了全社会的道德要求。城中村改造，一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案，带给城中村的是全新的发展模式，给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房，不法商人把它当成了千载难逢的发财之道，于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起，诱人的价格背后是国家土地收益的流失，是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理，任凭他们打着造福的口号，行为法之举，没有规范的操作与运作，质量、环境、合法性，前景可想而知！我们违法就是冲破道德底线，我们犯罪就是践踏法律，我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的，道德也不是万能的，但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会，但我们可以建立一个道德社会，最起码是一个次道德社会。 城中村改造，法律没有缺失，是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人，司法的节节退让，给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧，是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败，也再一次满足了自己膨胀的欲望！立法得依靠行政去执行法律，又怕他权利膨胀，滥用权力，可不得不依靠它；行政只要去执行法律终会滥用权力，不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论：只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造，需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会，造福于民。


住房和城乡建设部 环境保护部 科学技术部


关于印发《城镇污水处理厂污泥处理处置及污染防治技术政策（试行）》的通知

建城[2009]23号


各省、自治区、直辖市建设厅（建委、市政管委、水务局）、环保局、科技厅（委），计划单列市建委（建设局）、环保局、科技局，新疆生产建设兵团建设局、环保局、科技局：

　　为推动城镇污水处理厂污泥处理处置技术进步，明确城镇污水处理厂污泥处理处置技术发展方向和技术原则，指导各地开展城镇污水处理厂污泥处理处置技术研发和推广应用，促进工程建设和运行管理，避免二次污染，保护和改善生态环境，促进节能减排和污泥资源化利用，住房和城乡建设部、环境保护部和科学技术部联合制定了《城镇污水处理厂污泥处理处置及污染防治技术政策（试行）》。现印发给你们，请结合本地区实际认真执行。

　　各地住房城乡建设、环保和科技行政主管部门应密切合作，加大投入，加强污水处理厂污泥处理处置新技术研究开发和推广转化工作。实施过程中如遇有关问题，请将意见告住房城乡建设部城市建设司和环境保护部科技标准司。

　　附件：城镇污水处理厂污泥处理处置及污染防治技术政策（试行）


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国环境保护部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国科学技术部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年二月十八日

附件：

城镇污水处理厂污泥处理处置及污染防治技术政策（试行）

　 1．总则

　 1．1 为提高城镇污水处理厂污泥处理处置水平，保护和改善生态环境，促进经济社会和环境可持续发展，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，制定本技术政策。

　 1．2 本技术政策所称城镇污水处理厂污泥（以下简称“污泥”），是指在污水处理过程中产生的半固态或固态物质，不包括栅渣、浮渣和沉砂。

　 1．3 本技术政策适用于污泥的产生、储存、处理、运输及最终处置全过程的管理和技术选择，指导污泥处理处置设施的规划、设计、环评、建设、验收、运营和管理。

　 1．4污泥处理处置是城镇污水处理系统的重要组成部分。污泥处理处置应遵循源头削减和全过程控制原则，加强对有毒有害物质的源头控制，根据污泥最终安全处置要求和污泥特性，选择适宜的污水和污泥处理工艺，实施污泥处理处置全过程管理。

　 1．5污泥处理处置的目标是实现污泥的减量化、稳定化和无害化；鼓励回收和利用污泥中的能源和资源。坚持在安全、环保和经济的前提下实现污泥的处理处置和综合利用，达到节能减排和发展循环经济的目的。

　 1．6 地方人民政府是污泥处理处置设施规划和建设的责任主体；污泥处理处置设施运营单位负责污泥的安全处理处置。地方人民政府应优先采购符合国家相关标准的污泥衍生产品。

　 1．7 国家鼓励采用节能减排的污泥处理处置技术；鼓励充分利用社会资源处理处置污泥；鼓励污泥处理处置技术创新和科技进步；鼓励研发适合我国国情和地区特点的污泥处理处置新技术、新工艺和新设备。

　 2. 污泥处理处置规划和建设

　 2．1 污泥处理处置规划应纳入国家和地方城镇污水处理设施建设规划。污泥处理处置规划应符合城乡规划，并结合当地实际与环境卫生、园林绿化、土地利用等相关专业规划相协调。

　 2．2 污泥处理处置应统一规划，合理布局。污泥处理处置设施宜相对集中设置，鼓励将若干城镇污水处理厂的污泥集中处理处置。

　 2．3应根据城镇污水处理厂的规划污泥产生量，合理确定污泥处理处置设施的规模；近期建设规模，应根据近期污水量和进水水质确定，充分发挥设施的投资和运行效益。

　 2．4 城镇污水处理厂新建、改建和扩建时，污泥处理处置设施应与污水处理设施同时规划、同时建设、同时投入运行。污泥处理必须满足污泥处置的要求，达不到规定要求的项目不能通过验收；目前污泥处理设施尚未满足处置要求的，应加快整改、建设，确保污泥安全处置。

　 2．5 城镇污水处理厂建设应统筹兼顾污泥处理处置，减少污泥产生量，节约污泥处理处置费用。对于污泥未妥善处理处置的，可按照有关规定核减城镇污水处理厂对主要污染物的削减量。

　 2．6 严格控制污泥中的重金属和有毒有害物质。工业废水必须按规定在企业内进行预处理，去除重金属和其他有毒有害物质，达到国家、地方或者行业规定的排放标准。

　 3．污泥处置技术路线

　 3．1 应综合考虑污泥泥质特征、地理位置、环境条件和经济社会发展水平等因素，因地制宜地确定污泥处置方式。污泥处置是指处理后污泥的消纳过程，处置方式有土地利用、填埋、建筑材料综合利用等。

　 3．2 鼓励符合标准的污泥进行土地利用。污泥土地利用应符合国家及地方的标准和规定。污泥土地利用主要包括土地改良和园林绿化等。鼓励符合标准的污泥用于土地改良和园林绿化，并列入政府采购名录。允许符合标准的污泥限制性农用。

　 3.2.1污泥用于园林绿化时，泥质应满足《城镇污水处理厂污泥处置　园林绿化用泥质》(CJ248)的规定和有关标准要求。污泥必须首先进行稳定化和无害化处理，并根据不同地域的土质和植物习性等，确定合理的施用范围、施用量、施用方法和施用时间。

　 3.2.2污泥用于盐碱地、沙化地和废弃矿场等土地改良时，泥质应符合《城镇污水处理厂污泥处置　土地改良泥质》（CJ/T 291）的规定；并应根据当地实际，进行环境影响评价，经有关主管部门批准后实施。

　 3.2.3 污泥农用时，污泥必须进行稳定化和无害化处理，并达到《农用污泥中污染物控制标准》（GB4284）等国家和地方现行的有关农用标准和规定。污泥衍生产品应通过场地适用性环境影响评价和环境风险评估，并经有关部门审批后方可实施。污泥农用应严格控制施用量和施用期限。

　 3.3污泥建筑材料综合利用。有条件的地区，应积极推广污泥建筑材料综合利用。污泥建筑材料综合利用是指污泥的无机化处理，用于制作水泥添加料、制砖、制轻质骨料和路基材料等。污泥建筑材料利用应符合国家和地方的相关标准和规范要求，并严格防范在生产和使用中造成二次污染。

　 3．4 污泥填埋。不具备土地利用和建筑材料综合利用条件的污泥，可采用填埋处置。国家将逐步限制未经无机化处理的污泥在垃圾填埋场填埋。污泥填埋应满足《城镇污水处理厂污泥处置　混合填埋泥质》（CJ/T 249）的规定；填埋前的污泥需进行稳定化处理；横向剪切强度应大于25kN/m2；填埋场应有沼气利用系统，渗滤液能达标排放。

　 4．污泥处理技术路线

　 4．1在污泥浓缩、调理和脱水等实现污泥减量化的常规处理工艺基础上，根据污泥处置要求和相应的泥质标准，选择适宜的污泥处理技术路线。

　 4.2污泥以园林绿化、农业利用为处置方式时，鼓励采用厌氧消化或高温好氧发酵（堆肥）等方式处理污泥。

　 4.2.1 厌氧消化处理污泥。鼓励城镇污水处理厂采用污泥厌氧消化工艺，产生的沼气应综合利用；厌氧消化后污泥在园林绿化、农业利用前，还应按要求进行无害化处理。

　 4.2.2 高温好氧发酵处理污泥。鼓励利用剪枝、落叶等园林废弃物和砻糠、谷壳、秸杆等农业废弃物作为高温好氧发酵添加的辅助填充料，污泥处理过程中要防止臭气污染。

　 4．3污泥以填埋为处置方式时，可采用高温好氧发酵、石灰稳定等方式处理污泥，也可添加粉煤灰和陈化垃圾对污泥进行改性。

　 4.3.1 高温好氧发酵后的污泥含水率应低于40%。

　 4.3.2 鼓励采用石灰等无机药剂对污泥进行调理,降低含水率，提高污泥横向剪切力。

　 4.4污泥以建筑材料综合利用为处置方式时，可采用污泥热干化、污泥焚烧等处理方式。

　 4.4.1 污泥热干化。采用污泥热干化工艺应与利用余热相结合，鼓励利用污泥厌氧消化过程中产生的沼气热能、垃圾和污泥焚烧余热、发电厂余热或其他余热作为污泥干化处理的热源；不宜采用优质一次能源作为主要干化热源；要严格防范热干化可能产生的安全事故。

　 4.4.2 污泥焚烧。经济较为发达的大中城市，可采用污泥焚烧工艺。鼓励采用干化焚烧的联用方式，提高污泥的热能利用效率；鼓励污泥焚烧厂与垃圾焚烧厂合建；在有条件的地区，鼓励污泥作为低质燃料在火力发电厂焚烧炉、水泥窑或砖窑中混合焚烧。

　 4.4.3污泥焚烧的烟气应进行处理，并满足《生活垃圾焚烧污染控制标准》（GB18485）等有关规定。污泥焚烧的炉渣和除尘设备收集的飞灰应分别收集、储存、运输。鼓励对符合要求的炉渣进行综合利用；飞灰需经鉴别后妥善处置。

　 5．污泥运输和储存

　 5．1 污泥运输。鼓励采用管道、密闭车辆和密闭驳船等方式；运输过程中应进行全过程监控和管理，防止因暴露、洒落或滴漏造成的环境二次污染；严禁随意倾倒、偷排污泥。

　 5．2 污泥中转和储存。需要设置污泥中转站和储存设施的，可参照《城市环境卫生设施设置标准》（CJJ27）等规定，并经相关主管部门批准后方可建设和使用。

　 6．污泥处理处置安全运行与监管

　 6．1 国家和地方相关主管部门应加强对污泥处理处置设施规划、建设和运行的监管；污泥处理处置设施运营单位（以下简称运营单位）应保障污泥处理处置设施的安全稳定运行。

　 6．2 运营单位应严格执行国家有关安全生产法律法规和管理规定，落实安全生产责任制；执行国家相关职业卫生标准和规范，保证从业人员的卫生健康；应制定相关的应急处置预案，防止危及公共安全的事故发生。

　 6．3 城镇污水处理厂、污泥运输单位和各污泥接收单位应建立污泥转运联单制度，并定期将记录的联单结果上报地方相关主管部门。

　 6．4运营单位应建立完备的检测、记录、存档和报告制度，并对处理处置后的污泥及其副产物的去向、用途、用量等进行跟踪、记录和报告，相关资料至少保存5年。

　 6．5 地方相关主管部门应按照各自的职责分工，对污泥土地利用全过程进行监督和管理。污泥土地利用单位应委托具有相关资质的第三方机构，定期对污泥衍生产品土地利用后的环境质量状况变化进行评价。污泥处理处置场所应禁止放养家畜、家禽。

　 6．6 地方相关主管部门应加强对填埋场的监督和管理。填埋场运营单位应按照国家相关标准和规范，定期对污泥泥质、填埋场场地的水、气、土壤等本底值及作业影响进行监测。

　 6．7 污泥焚烧运营单位应按照国家相关标准和规范，定期对污泥性质、污泥量、排放废水、烟气、炉渣、飞灰等进行监测。污泥综合利用单位还需对污泥衍生产品的性质和数量进行监测和记录。

　 7． 污泥处理处置保障措施

　 7．1 国务院有关部门和地方主管部门应加强污泥处理处置标准规范的制定和修订，规范污泥处理处置设施的规划、建设和运营。

　 7．2 地方人民政府应进一步提高污水处理费的征收力度和管理水平，污水处理费应包括污泥处理处置运营成本；通过污水处理费、财政补贴等途径落实污泥处理处置费用，确保污泥处理处置设施正常稳定运营。

　 7．3 各级政府应加大对污泥处理处置设施建设的资金投入，对于列入国家鼓励发展的污泥处理处置技术和设备，按规定给予财政和税收优惠；建立多元化投资和运营机制，鼓励通过特许经营等多种方式，引导社会资金参与污泥处理处置设施建设和运营。