湘潭市物业专项维修资金管理办法
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湘潭市物业专项维修资金管理办法
湖南省湘潭市人民政府
湘潭市人民政府令第１3号
《湘潭市物业专项维修资金管理办法》已经市人民政府同意，现予发布，自2007年11月1日起施行。
市 长：余爱国
二○○七年十月十五日
湘潭市物业专项维修资金管理办法
第一条 为保障物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修养护，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）及国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市城区范围内两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其共用部位、共用设施设备的专项维修资金（以下简称维修资金）的收取、使用和管理，适用本办法。
第三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢物业内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、消防设施、煤气液化气管道、锅炉、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 市财政局和市房产管理局应当制定物业专项维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算制度、审计监督制度以及业主查询和对账制度。市房产管理局负责监督本市物业专项维修资金的管理和使用。
第五条 维修资金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。
第六条 维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中型维修和更新、改造。
第七条 首期维修资金按以下规定缴纳：
（一）出售的公有住房属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅的提取30%，该部分维修资金属售房单位所有。
（二）多层住房出售时，由购房人按购房款2%的比例向售房单位缴纳；高层住房或设有电梯的多层住房出售时，由购房人按购房款3%的比例向售房单位缴纳。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
（三）拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2%、安置高层房屋的按安置房评估价的3%由被拆迁人向拆迁人缴纳。拆迁人代为收取的维修资金属全体业主共同所有。
（四）其他物业和整栋住宅中的非住宅物业按照同类型住宅维修资金缴纳标准进行归集。
（五）开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第（二）项规定缴纳维修资金。
第八条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为收集首期维修资金。
公有住房售房单位应按本办法规定足额缴纳维修资金，并向购房人收取个人缴纳维修资金部分。
销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房产管理局提交维修资金归集方案。
拆迁人在办理拆迁许可证时，应向市房产管理局提交维修资金收取方案。
以上单位在办理房屋产权登记手续前，须将归集的首期维修资金移交给市房产管理局代管。
第九条 维修资金的管理在业主委员会成立前，物业维修资金由市房产管理局代管；业主委员会成立后，可根据业主大会的决议将维修资金移交给物业服务企业或业主大会决定委托的其他单位代管，未决定移交的，由市房产管理局继续代管。委托物业服务企业或其他单位代管物业维修资金应当签订委托合同，并报市房产管理局备案，同时应定期接受市房产管理局和业主委员会的检查与监督。
向物业服务企业移交物业维修资金应由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到市房产管理局办理移交手续。办理移交手续应提交下列资料（业主大会决定委托其他单位代管的，参照本条执行）：
（一）业主大会决议；
（二）委托合同；
（三）物业服务企业的资质证书和营业执照；
（四）物业服务企业授权委托书和经办人身份证明；
（五）银行账号。
第十条 由市房产管理局代管物业维修资金的，市房产管理局应当委托专业银行（以下简称“受托银行”）办理维修资金存储业务。受托银行应当完善物业维修资金账户的设立、储存、使用、查询等手续。维修资金代管单位和受托银行应当建立维修资金公示和查询制度。
市房产管理局代管的维修资金应当接受审计部门的监督。
第十一条 维修资金闲置时，除可用于购买国债或法律法规规定的其他用途外，不得挪作他用。
第十二条 维修资金自存入维修资金专户之日起，按规定计息，维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。
第十三条 物业保修期内不得使用维修资金。维修资金的使用，由物业服务企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后实施。维修资金由市房产管理局代管的，由市房产管理局核定划拨，符合本办法规定使用条件的，应在7个工作日内核定划拨。
第十四条 业主委员会成立前，需使用维修资金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后，由市房产管理局核定划拨。
物业共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会及时组织维修所发生的费用可在维修资金中列支。维修资金由市房产管理局代管的，经市房产管理局核实后拨付。
第十五条 使用维修资金，由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分摊，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴纳的维修资金中扣减。
第十六条 维修资金不足首期归集的维修资金的30%时，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过的业主大会决定，由业主委员会或物业服务企业按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首期归集的维修资金总额的70%。
第十七条 业主转让房屋所有权时，维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主缴纳的维修资金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。
第十八条 物业服务企业发生更换时，其代管的维修资金账目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业服务企业的，应当办理移交手续。账户转移手续应当由双方交接之日起一个月内报送市房产管理局备案。
第十九条 禁止任何单位和个人挪用维修资金。
维修资金代管单位违反本办法规定，挪用维修资金或者造成维修资金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修资金的支出。
第二十一条 维修资金未委托市房产管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修资金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房产管理局备案。
第二十二条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修资金缴交约定。
第二十三条 非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行。
第二十四条 本办法自2007年11月1日起施行。2004年7月16日发布的《湘潭市物业专项维修资金管理办法》（市政府令第6号）同时废止。
民政部关于成立民政部农村社会养老保险管理服务中心的通知
民政部
民政部关于成立民政部农村社会养老保险管理服务中心的通知
民政部
民政部农村社会养老保险管理服务中心：
经中央机构编制委员会办公室批准（《关于民政部直属事业单位机构编制的批复》中编办〔1994〕48号），我部决定成立民政部农村社会养老保险管理服务中心，该中心为部直属事业单位（相当正局级），核定事业编制25人。
该中心职能配置、内设机构和人员编制方案经一九九四年十一月二十一日部党组会议讨论通过，现予印发。
民政部农村社会养老保险管理服务中心职能配置、内设机构和人员编制方案
根据中编办《关于民政部直属事业单位机构编制的批复》（中编办〔1994〕48号），结合目前农村社会养老保险的实际发展状况，制定民政部农村社会养老保险管理服务中心（以下简称“中心”）职能配置、内设机构和人员编制方案如下：
一、主要职能
（一）贯彻落实国务院、民政部关于农村社会养老保险工作的有关规定，协助政府部门推进农村社会养老保险事业的发展。
（二）根据国家金融政策和民政部有关规定，承担地方委托予以保值增殖基金的运营管理工作。
（三）根据民政部农村社会养老保险计算机系统管理的政策及规定，承担养老保险计算机管理的技术服务工作。
（四）完成民政部交办的其他工作。
二、内设机构及职责
（一）办公室（人事处）：负责综合协调“中心”各部门工作；制定有关事业发展规划；分配、管理“中心”各项事业经费和国有资产；负责公文核稿、登记、运转及文件、档案管理工作；负责人事管理工作及行政事务和后勤保障工作。
（二）基金管理部：根据有关政策规定，负责经办农村社会养老保险基金购买有关证券、存款等具体事务；负责经办基金的银行存款往来业务，经办与地方在基金管理中的财务会计往来业务，及时开具债据，按期返还本金及利息；负责处理地方在基金业务中的委托事宜。
（三）技术服务部：负责承担农村社会养老保险计算机管理系统设备的安装与调试及相关人员的技术培训；承担计算机管理软、硬件的系统维护，负责相应的技术保障与技术咨询；承担计算机管理系统升级换代的设备选型和技术保障。
（四）实业发展部：组织社会保险实业开发，举办相应的经济实体。
三、人员编制和领导职数
部核定“中心”事业编制25人，设主任1名、副主任2名；部室领导职数8名。
“中心”正、副主任由部里任命；中层领导实行聘任制，由中心主任聘任，报人教司备案。
1994年12月13日
张喜亮谈职工董事地位和作用
张喜亮
张喜亮：央企职工董事地位尴尬、监控作用有限
“资本至上往往使管理者忽视职工利益。如果企业负责人把职工董事理解成政治安排而当成花瓶摆设，或认为职工董事对于董事会决策没有实质性的意义，甚至认为是在董事会中掺沙子，职工董事将很难发挥作用，这也是为何要单独制定职工董事履职管理办法的深层次原因”
“工资增长速度应高于物价上涨速度！希望领导尽快解决，维持工人正常生活！”在通胀的压力下，要问企业职工最关心的事，无疑就是涨工资、同工同酬、带薪休假了。
职工的愿望能不能实现，除了工会为大家说话外，在董事会层面，职工董事也是很重要的角色。
“职工董事有着特别的职责。”中国建筑材料集团公司职工董事熊吉文表示。“其他董事，是上级任命和派出，主要代表出资人的利益；而职工董事，要代表三方面的利益，出资人、企业、广大职工。特别是在维护职工合法权益方面，负有重大的责任。”
从2006年开始，央企在部分国有独资公司中开始职工董事试点，至今两年了，这个制度在试点过程中情况如何？职工董事在履职中如何平衡出资人利益、企业利益和职工利益？记者对此进行了调查。
上市公司职工董事屈指可数
“在董事会中，最难谈的一个是董事长，一个就是职工董事。”面对记者的问题，多家试点企业的职工董事言辞谨慎，“因为太敏感了”。
在调查中记者发现，目前有的试点公司虽然有职工董事，但上市后就不设置了，而上市公司中，设职工董事的也屈指可数。
“按照公司法规定，两个以上的国有企业或者两个以上的其他国有投资主体投资设立的有限责任公司，必须在董事会中有职工代表，但股份公司没有这个要求，法律只规定必须设职工监事。”一家上市公司的董秘解释取消的原因。“另外，想进董事会的公司领导很多，能有职工监事就很不容易了。”
据中国社科院世界经济与政治研究所最新报告显示，在百强上市公司治理中，一方面，过高的提名董事、监事候选人的持股比例要求，“有效”地削弱了中小股东的权利行使力度；另一方面，公司缺乏有力的职工参与公司治理的机制，致使一体化的“大股东—董事—高管”对上市公司强力控制，很少受到其他力量的约束。
报告称：“职工董事几乎没有，职工监事数量虽然符合法律规定，但是陷于地位尴尬的中国公司监事会制度构架内，实际监控作用也很有限。”
国资委有关负责人认为，随着股权多元化的趋势，董事会的结构也更加复杂，和传统的国有企业还不太一样。在上市公司中如何发挥职工董事的作用，的确需要今后不断解决、创新和完善。
股份公司中要不要设立职工董事，目前也有争议。有人认为，董事会是出资人的“俱乐部”，职工没有公司的股份，当然在股份公司中就没有参加董事会的依据。另一方面，设立职工董事主要是更好地维护职工的权利，出资人和经理人有抵触情绪很正常。
劳动关系专家张喜亮认为，这种看法很偏颇。从美国、德国、日本的情况看，设职工董事根本目的是为了更好地提高劳动生产率、保障决策的正确性和可执行性，从而更大地提高企业效益。
目前，很多发达国家的法律都对董事会必须设置职工董事作出了强制性的规定。“所以，无论在怎样的公司企业中，设置职工董事是必然趋势。”
职工董事几乎没有一线职工
既要代表出资人利益，又要代表企业和职工利益，职工董事如何扮演适当角色，在实践中也面临困境。
首先在职工来源上，职工董事应该由谁来担任比较合适，企业管理人员能不能担任职工董事仍有不少争议。
按照试点办法规定：“公司党委（党组）书记和未兼任工会主席的党委副书记、纪委书记（纪检组组长）；公司总经理、副总经理、总会计师等不得担任公司职工董事。”目前试点企业的大多数职工董事身兼数职，不少是党委副书记、纪委书记、工会主席集于一身，几乎没有一线职工。
一家企业的职工董事告诉记者，管理人员担任或者兼职职工董事，往往造成企业副手监督正手，使职工董事制度失去意义。
在张喜亮看来，在理论上，公司管理职务的人是不应当成为职工董事候选人的，因为设置职工董事的意义就在于反映职工诉求。这个职工不是泛泛而谈的，而应当是专找不担任任何管理职务的职工，否则必然形成角色的冲突。但是，如果在文件中如果刻意这样规定，有人则认为是对管理人员权利的剥夺，因为在国有企业，大家都是平等身份的“职工”。
然而由一线职工担任职工董事，熊吉文认为也不太合适。因为一线职工了解的情况相对不多，其工作性质和经历决定他作用有限，即使是有这个热情，但发挥的作用可能不大，弄得不好，很可能成为一个摆设。“要让职工董事不成为摆设，就要摆脱‘不懂事的董事’的形象。”
据悉，目前职工董事在讨论劳动工资与劳动保护方面的内容，有一定发言权；而在研究股票上市、资本运营、国际贸易等方面，有的职工董事便无法参与决策。此外，对公司的资产负债表、损益表、财务状况变动表有关知识不熟悉的话，更无法有效参与监督经营者的经营行为。
其次，在职工董事的评价考核上，按照试点办法和管理办法征求意见稿规定，职工董事履职情况由公司职代会或工会来评价，而集团一级的职工代表大会到今年3月只有62家央企建立，还有一部分企业正在筹建。
一位央企中层人员告诉记者，目前职工意见主要集中在收入分配上，职工董事很难真正替职工说话，职工也没办法。
国资委有关负责人表示，国有企业这几年处在攻坚破难阶段，改革重组、企业破产改制、主辅分离、下岗分流，每一项措施都涉及到职工的切身利益。职工董事如何处理好三方关系，如何提高科学决策能力，以及在角色定位和工作环境上都面临挑战。
按照国资委2006年发布的《国有独资公司董事会试点企业职工董事管理办法》（试行）（以下简为试点办法）规定，董事会试点企业必须设立“至少一名职工董事”。目前，146家央企中已有19家企业设立了职工董事。
而国资委数易其稿的《职工董事履职管理办法》（以下简为管理办法）也将于年内发布。对于二者有何区别，国资委研究中心研究员张喜亮表示：“试点办法为建立职工董事制度提供了依据，管理办法为完善制度提供了保障。”
熊吉文表示，试点办法侧重于建立职工董事制度，规定建立董事会试点企业一定要有职工董事，并规定了由什么人来担任，选举的程序，职工董事的权利、义务、责任，职工董事的任期、补选、罢免等。管理办法则侧重于对职工董事的履职管理，有一定的可操作性。
其中，管理办法有两大亮点：第一，文件从党组织、职代会、公司经理、工会等多个方面，为职工董事履职提供了制度保障；第二，对职工董事履行特别职责做了具体规定，如忠实反映职工诉求、维护职工权益，与职工进行经常沟通、接受职工的监督等等。
据了解，管理办法在制定过程中至少修改了十稿。张喜亮表示，一方面，对于中央企业而言，每一步改革都必须要慎重，因为政策执行涉及面广，影响比较大。另一方面，对职工董事制度业界尚有不同的看法，一些领导虽然对董事会中设置职工董事表示理解，但是还不能完全认同，这也是制定管理办法有难度的一个原因。
而在制定过程中如何处理试点办法和管理办法的关系，是不是要专门设置职工董事的特别职责，特别职责和一般职责的联系和区别是什么；管理办法的适用范围是扩大还是与试点办法相一致；职工董事接受职工监督的程序、向职代会报告工作的主体和内容、职工董事与工会的关系问题等等都曾是讨论的焦点。
记者注意到，管理办法征求意见稿中还区分了“议决事项”和“通报事项”。
议决事项主要包括：公司劳动用工、薪酬福利、劳动保护、安全生产和培训教育等涉及职工切身利益的基本管理制度的制定及修改；通报事项主要包括：职工民主管理和民主监督方面的诉求、意见与建议，以及涉及职工利益的有关诉求意见或倾向性问题。
张喜亮评价说：“具有一定创意。因为董事会的职权和职工诉求并不完全相同，议决事项的议题一般都是董事会职权决策的内容；通报事项则不一定纳入董事会决策的议题，但是，董事会决策必须了解涉及职工的资讯。加以区分的目的是使职工董事密切接触职工，了解职工的诉求，并且主动积极地与股东董事和独立董事的沟通。”
但熊吉文认为，议决事项涉及的多数内容，目前并不是董事会的议事范围，而是总经理履行的职权。董事会主要讨论的是企业发展战略、重大项目的投资、融资、担保、企业改革重组、经营班子的选聘考核和任免、薪酬管理等重大事项，一般不讨论劳动用工、薪酬制度、劳动保护、休息休假、安全生产、培训教育和生活福利等事项。职工董事难于履行此项职责，他建议修改。
仅仅设立职工董事是不够的，企业负责人是否有公司治理意识是制度实施的关键。
张喜亮表示，资本至上往往使管理者忽视职工利益，我们看到一些企业重组改制过程中出现职工群体信访事件等等。如果企业负责人理解职工董事是政治的安排而当成花瓶摆设，或认为职工董事对于董事会决策没有实质性的意义，甚至认为是在董事会中掺沙子，职工董事将很难发挥作用，这也是为何要单独制定职工董事履职管理办法的深层次原因。
（2008.10）
