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有限公司股权转让问题研究/朱光忠

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 16:33:36  浏览:8471   来源:法律资料网
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有限公司股权转让问题研究

朱光忠

【摘要】
本文从公司股权转让法律实务中存在的问题出发,结合国外的立法和实践,对有限公司股东向非股东转让股权过程中遇到的问题和困惑进行了深入分析和探讨。文章认为:(1)股权转让人可以通过征集股东意见的方式代替股东会的召开;(2)股东优先购买权的行使应当规定合理的期限,逾期视为放弃优先权;(3)公司章程对股权转让的限制性规定,不得低于公司法规定的最低要求,但可高于甚至多于公司法规定的条件;(4)股东变更记载与登记对股权转让合同的成立、生效均无影响,股权变动应当自转让人书面通知公司之日起转移。

【关键词】 有限公司,股权,转让,章程,变更登记。
【正文】

一、公司法对股东转让股权的限制。
无论何种性质的公司,股东的出资(本文对出资、股权、股份同义使用)均可转让,但因公司的性质不同,法律对股东转让股权的限制也宽严有别。本文对有限公司股东之间转让股权不作阐述,重点对股东向非股东转让股权的限制问题进行论述。
(一)、限制的法理基础
1、人合因素
有限责任公司虽然从本质上说是一种资本的联合,但因其股东人数有上限的规定,资本又具有封闭性的特点,故股东之间具有人身信任因素,具有“人合”的色彩。 我国的有限公司具有“人合”与“资合”的双重性质。这种双重性质,不仅反映在有限公司对外关系上,也反映在它的内部关系上。有限责任公司的“人合”性,突出表现在股东向股东以外的人转让出资作出决议时的限制态度。 这种限制,其目的在于维护股东的紧密关系,避免公司因股东的变动而影响生产经营活动。
2、信用保证
由于有限公司的股东人数较少,我国《公司法》 规定是二人以上五十人以下(国有独资公司除外)。彼此之间一般比较了解,既重视公司资本的确定和充实,又能兼顾股东相互间信用关系的维持,关注股东本身的财产状况、商业信誉、经营能力等个人条件,由此势必强化股东对公司的使命感和责任感,使公司对外具有较高的信用品级。
3、经营管理需要
有限公司股东设立公司时,相互之间看中的可能不是资金,出资问题在有些股东看来并不是第一位的,特别是在高新技术公司中,双方或者多方合作可能是一种优势互补的结果,譬如,甲股东有充实的资金,乙股东拥有专利或者非专利技术,丙股东则擅长公司运作和管理。这样的合作有利于公司的经营和效益的提高,任何一方退出,都可能使公司陷于窘境,也违背当初合作组建有限公司的初衷。因此,对有限公司股东转让股权予以适当的限制是非常必要的。
(二)、限制的方式
1、过半数股东同意。
(1)、股东会的召开
《公司法》第35条第2款规定:“股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意。”根据该法第38条第一款第(十)项规定,股东会“对股东向股东以外的人转让出资作出决议”。因此,股东向非股东转让股权应当召开股东会。由于股东会分定期会议和临时会议。定期会议召开的时间和程序由公司章程规定。 实践中一般一年召开一至二次。由于股东要求转让股权的时间具有不确定性,因此,由股东会定期会议对股权转让进行表决难合时宜。对转让人来说,等待时间过长,往往错过股权转让的良机。可行的方法应该是提议召开临时股东会议。根据我国《公司法》第43条第二款规定,只有代表1/4以上表决权的股东,1/3 以上董事,或者监事,才可以提议召开临时会议。若转让人持有的股权少于25%并且不担任公司监事职务的,则该股东(转让人)无权单独提议召开临时股东会议。
在股权转让人无权单独提议召开临时股东会时,如何启动股东会议程序,以及股东会应在多长期限内作出决议,我国公司法均未作出规定。笔者认为,公司法应当对此问题作出明确规定,以保护持股较少股东的合法权益,保障股权的顺利流转,减少股东纠纷的发生。笔者建议对《公司法》补充规定:“股东要求转让出资的,应当向董事会(或者执行董事)书面提出,董事会应当在收到书面通知后一个月内通知召开股东会。”对此,法国《商事公司法》第45条规定,公司应在股东完成转让计划通知之日起三个月期限内作出决定,否则,视为已同意转让。
(2)、股东会的决议
股东会对股权向非股东转让进行表决,必须经“全体股东过半数同意”。在这里,股东行使表决权是按照股东人数(一人一票)还是股东的出资额(持股比例)计算,公司法并未明确。《公司法》第41条规定:“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。”按此规定,“全体股东过半数”似乎应指全体股东所持出资比例的过半数,即代表50%以上出资比例的股东同意转让就通过决议。笔者认为,此处“全体股东过半数”应是指股东人数超过一半同意即通过决议,实行的是一人一票制而非持股多数决。其理由是:
其一,根据有限公司“资合”与“人合”的双重性质,股东行使表决权也表现出“二元”特点:一方面,股东会会议以“资”计算股东的表决权;另一方面,股东会又在通过个别决议事项时以“人”计算表决权。 如前所述,《公司法》对股东向非股东转让股权予以限制的根本原因在于维系公司股东之间的稳定关系,在于有限公司的“人合”性质。股东会议在对“人合”性质的事项进行决议时,应当实行“一人一票”制。
其二,根据《公司法》第106条第2款规定,股份有限公司股东大会作出决议,必须经出席会议的股东所持表决权的半数以上(特殊事项为为2/3)通过。该条明确规定是“所持表决权的半数以上”。从两个条款的对比中不难判断,《公司法》第35条第2款规定的“全体股东过半数”,应是全体股东人数的过半数。
其三,尤其应当注意的是,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十六条第一款规定:“……夫妻双方协商一致将出资额部分或者全部转让给该股东的配偶,过半数股东同意、其他股东明确表示放弃优先购买权的,该股东的配偶可以成为该公司股东。”该司法解释没有直接采用《公司法》的表述方式,即“全体股东过半数”。而是表述为“过半数股东同意”,这样表述涵义确定,为准确理解和适用《公司法》相关条款提供了参考依据。
(3)、股东会决议的替代方式
股东向非股东转让股权时,假如股东会议因召集程序缺陷而无法及时召开,或者借故拖延,转让人是否可以通过其它途径得到救济?笔者认为完全可以并且必要,由于有限公司的人数较少,采取逐个征集股东意见的方式完全可行。也有学者认为,没有依法举行股东会,没有按照法定的议事规则集体讨论和研究,没有按照法定的表决规则行使股东表决权,如此形成的决议违反公司法规定的股东会决议程序,故不具备法律约束力。 对此观点,笔者认为不妥。首先,股东会行使的职权中虽然包括“对股东向股东以外的人转让出资作出决议”,但对股东会的召开方式和议事规则并未作出限制。相反,《公司法》对股东转让出资的条件、公司机构的议事规则及股东认为需要规定的其他事项均授权由公司章程作出规定。 可见,《公司法》对属于公司内部自治的事项,并未实行强制性的统一,而是授权公司的权力机构作出规定。其次,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第16条第二款明确规定:“用于证明过半数股东同意的证据,可以是股东会决议,也可以是当事人通过其他合法途径取得的股东书面声明材料。”该司法解释对转让人征集其他股东意见的方式予以肯定,虽然针对的是夫妻之间的股权转让,但都属于“向股东以外的人转让出资”,在本质上并无差别。
2、保障其他股东的优先购买权。
(1)、优先购买权的涵义与相关规定。
优先购买权是指物权的优先效力,即财产所有人出卖其财产时,就该项财产与财产所有人存在物权关系的人在同等条件下可优先于其他人购买。 目前我国法律规定的优先购买权情形主要有:房屋承租人在房屋所有人出卖房屋时有优先购买权;共同共有人的优先购买权; 按份共有人的优先购买权; 以及公司股东在转让出资时,其他股东对该出资有优先购买权。
(2)、优先购买权的行使与放弃。
我国公司法规定了其他股东享有优先购买权,但优先购买权应在什么条件下行使?多长期限内行使?若其他股东怠于行使优先购买权该如何处理?公司法却没有规定。笔者认为,为保障股权的正常流转,督促权利人及时行使权利,鼓励交易,促进社会财富的增长,应当对上述问题予以明确规定。
对于优先购买权行使的期限,我国法律已有类似规定,最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权。”法国等国家公司法规定了三个月的行使期限,必要时,经法院裁定,得延长六个月。
优先权是在 “同等条件”下的优先,因此,转让人向非股东转让股权,应当将拟转让的价格、付款条件及受让人的基本情况等书面告知公司,公司应当在法定期限内通知其他股东。公司疏于通知的,由公司承担责任,公司可追究内部相关人员(董事、经理等)的责任。公司通知股东后,股东怠于答复的,逾期视为放弃优先购买权。若转让人告知虚假的转让价格等交易条件,其他股东在知道或者应当知道之日起一定期限内可以行使撤销权。

二、公司章程对股东转让股权的限制。
有限责任公司股东在制定公司章程时,往往在章程中对股东转让股权的问题进行规定,这些规定有时与公司法的规定一致,有时并不一致。造成不一致的原因,一种是“无意”,即对公司法的规定不知晓,无意中作出这样的规定;一种是“有意”,即股东要求作出这样的制度安排,希望将来在转让股权时符合自己的意图。问题是:在章程中作出与公司法规定不一致的转让条件是否有效?我国公司法并未作出规定,笔者认为,应分如下三种情况区别对待。
1、公司章程对股权转让的限制性规定高于公司法规定时的效力。
我国《公司法》第三十五条规定,股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东的过半数同意。如果公司章程规定股东向非股东转让股权,必须经全体股东的2/3或者3/4同意,甚至规定必须经其他股东一致同意。这样的规定是否应当有效并得到执行?利害关系人若认为章程的规定违反公司法的规定,应当无效,该观点是否成立?笔者认为,公司章程对股东转让股权的限制性规定高于公司法的规定时,应当认定为有效并得到执行。
(1)公司章程的性质决定。
关于公司章程的性质,学界尚有分歧,主要有三种学说,一是契约说。认为公司章程由股东或发起人共同协商制定,并且在公司成立后对股东或发起人具有法律约束力,故从其订立和效果来看,显然具有契约(或合同)的性质; 二是自治规则说。认为公司章程不仅对参与制定章程的股东有约束力,对持反对意见的股东及后续加入的股东和特定条件下的第三人也有约束力。 公司章程是公司的内部宪章,它是公司内部及其成员的最高的行为准则。 三是综合说。认为公司章程关于发起人权利、义务及出资方面的规定具有契约性质,其他多数条款则具有自治规则的性质。 笔者赞同第三种观点。公司章程关于股东转让股权限制条件的规定,应属于股东自治规则,股东自治规则若不与强行法的规定相冲突,应当有效。
(2)有限公司的性质决定。
由于有限公司的人合性特点,注重股东之间的稳定和长期合作,若公司章程对股权转让条件的规定严格于公司法的规定,则更能强化股东之间的稳定性及有限公司的人合性。虽然《公司法》第35条第二款的规定属于强制性规范,即必须经过一定比例(过半数)的股东同意,若公司章程的规定达不到这一比例要求,就违反公司法的强制性规定,则属于无效条款,若达到(包括超过)公司法规定的比例要求,即满足了公司法规定的条件,应属有效。对此问题,我国《标准化法》有类似的规定,该法第六条规定:“已有国家标准或者行业标准的,国家鼓励企业制定严于国家标准或者行业标准的企业标准,在企业内部适用。”
(3) 国外的相关规定。
法国《商事公司法》第47条规定:如果章程规定了有限责任公司的限制股份转让的条件,而此种条件不同于该法第45条规定的3/4的条件的,则此种条件是有效的。 美国《修正标准商事公司法》第7.27条规定,公司章程可以规定比本法所规定更高或更多的法定股票数或表决要求。
2、公司章程对股权转让的限制性规定低于公司法规定时的效力。
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高速公路旅客运输管理规定

交通部


高速公路旅客运输管理规定
1998年10月21日,中华人民共和国交通部


《高速公路旅客运输管理规定》已于1998年10月16日经第十次部长办公会议通过,现予发布,自发布之日起施行。

第一条 为加强高速公路旅客运输(以下简称高速公路客运)管理,保护旅客和经营业户的合法权益,促进高速公路客运事业的发展,适应经济建设和人民生活的需要,制定本规定。
第二条 本规定中的高速公路客运是指营运线路主要里程通过高速公路的班车、包车和旅游客运。
第三条 高速公路客运的发展以建立快捷、方便、优质、高效的快速客运系统为目标,遵循“合理规划、额度控制、严审资质、购车预审、批量投放、集约经营”的原则。
提倡和鼓励大中型交通汽车运输企业按照现代企业制度的要求,以资产为纽带,实行集约化规模经营,实现规模效益。
第四条 交通部负责全国高速公路客运发展的统一规划、协调和管理。
各省级人民政府交通主管部门负责本辖区内高速公路客运发展的规划、协调和管理。
各级道路运政管理机构具体行使高速公路客运管理职责。
第五条 申请开设高速公路班车客运线路的经营业户,除应具备《道路旅客运输业户开业技术经济条件(试行)》(交运发〔1993年〕531号)规定的一般要求外,还应具备下列条件:
(一)具有经营班车客运5年以上资历;
(二)具有经营一类班车客运的资质;
(三)有二类以上汽车维修能力或与二类以上维修企业建立了长期的维修合同关系,能确保车辆的正常维修;
(四)从事高速公路客运的车辆应是符合部颁《营运客车类型划分及等级评定》(JT/T325—1997)规定的高、中级客车,车辆状况达到一级车标准,禁止使用不符合技术要求的老旧车辆;
(五)从事高速公路客运的驾驶员、乘务员应具有良好的技术业务知识、技能和职业道德,并岗前培训合格。驾驶员还应具有5年以上客车驾龄和10万公里以上安全行车的经历,身体健康。
第六条 申请设立高速公路客运企业,其控股投资方必须符合本规定第五条(一)、(二)项条件。
申请设立中外合资高速公路客运企业的有关规定另行制定。
第七条 开设高速公路班车客运线路或设立从事高速公路客运的企业,应向所在地市(地)级道路运政管理机构提出申请,并提交如下资料:
(一)对申请经营的高速公路客运线路的市场预测和可行性分析报告;
(二)从事高速公路客运的营运组织情况和企业经营管理制度;
(三)所在地设有县级道路运政管理机构的,县级以上道路运政管理机构出具的申请企业或其投资人具备经营一类班车客运资质证明材料和从事班车客运的年资证明,以及相应维修能力的证明或确认有效的建立维修合同关系的证明。
第八条 道路运政管理机构应当加强宏观调控,通过客流调查,根据市场需求,制定出高速公路客运线路运力总体规划,按照本规定第三条的原则,确定运力投放额度。省际班线按《省际道路旅客运输管理办法》(交公路发〔1995〕828号)规定的程序审批,省内班线由省级道路运政管理机构审批并报部备案。
已开通的高速公路客运线路平均实载率低于70%时,不再审批新增车辆。
第九条 高速公路客运线路经营期为5年。经营期满需继续营运的,应重新办理报批手续。
第十条 根据道路旅客运输的需求,经营高速公路客运的业户有义务承担农村、短途、支线旅客运输业务。但参股企业已承担农村、短途、支线旅客运输业务的股份制公司除外。
第十一条 高速公路客运线路经审核批准后,由省级道路运政管理机构核发线路标志牌和附卡。经营业户应在车辆指定位置放置线路标志牌。
第十二条 高速公路客运加班车,由经营该线路正班车的业户经营;高速公路客运包车按班车客运类别由相应的业户经营。
高速公路客运加班车、客运包车、旅游包车,必须持有有效的道路运输证,车辆状况达到一级车辆标准,并分别凭省际或省内加班车客运线路标志牌、包车客运线路标志牌、旅游客运线路标志牌运行。
第十三条 客运出租汽车通过高速公路营运应持有有效道路运输证。禁止出租汽车客运经营业户采取合乘和固定线路的方式从事高速公路客运。
第十四条 高速公路客运实行站到站的直达运输,途中不得上下旅客。经营业户应严格按照核定的线路、站点、班次、车辆运行,不得擅自变更。
第十五条 从事高速公路客运的车站,应符合以下要求:
(一)站址在旅客集中、交通顺畅,便于与其他运输方式换乘衔接的地段;
(二)布局合理,在同一城市车站的数量不宜过多,在同一起讫站的同一班线日始发班次达到一定密度时,方可另设其他车站发车;
(三)车站内的设备设施须达到部颁《汽车客运站级别划分和建设要求》(JT/T200-95)规定的二级以上站级标准;
(四)高速公路客运与普通道路客运共用的车站,须设立高速公路客运的专用候车室、发车位和检票口,配备专职站务员。
第十六条 经营高速公路客运的车站建设、变更、迁移按规定报经省级交通主管部门批准。
第十七条 省级道路运政管理机构依据本规定审批高速公路客运线路时应合理确定相应的车站。经营高速公路客运的车站应接纳经道路运政管理机构批准进站的车辆。未经批准进站的车辆,不得接纳进站经营。车站要坚持公正、公平、公开的原则,统一、合理安排发车时间和售票、配客。经营业户应服从车站调度管理,不得在车站外作业。
第十八条 高速公路客运应做到:
(一)保证正班正点运行;
(二)司乘人员、站务人员在工作时着装整洁,佩证上岗,规范作业,接受监督;
(三)车站按照优美环境、优良秩序、优质服务和服务质量标准化、服务管理规范化、服务过程程序化的要求,实行“三优、三化”规范服务;
(四)车上免费提供饮用水;
(五)保持车辆清洁和车内空气清新;
(六)保证车内空调、卫生、视听等服务设施的正常使用;
(七)提供实行迎乘、随乘、送乘的全程式服务。
第十九条 高速公路客运经营业户应严格执行车辆定期检测和定期维护制度,保持车辆技术状况良好。
第二十条 高速公路客运经营业户应坚持“安全第一”的方针,严禁车辆超速超载运行。驾驶员不得长时间连续驾驶,每行驶2至3小时应在服务区作短暂休息。车辆在运行途中,不得载客加油。
第二十一条 高速公路客运经营业户不得擅自将线路标志牌过户、转让、转借。高速公路客运车辆不得挂靠经营。
第二十二条 高速公路客运的运价,按照优质优价的定价原则,根据车辆的不同类型、等级,按规定由省级交通、物价主管部门确定。省际高速公路客运票价按各省运价分段计算加总,往返程票价须一致。不得擅自涨价或压价。
第二十三条 道路运政管理机构应加强对高速公路客运经营业户的经营资格、经营行为和服务质量的监督检查,道路运政管理机构、经营业户、客运车站要公布监督电话,对旅客的投诉,应认真处理。
第二十四条 对违反本规定的,按《道路运输行政处罚规定》(1998年第3号部令)进行处罚。
第二十五条 对在本规定实施前已经从事高速公路客运的经营业户(含中外合资),自本规定施行后一个月内,向所在地的道路运政管理机构申请复审。复审不合格的,应当在其正常年审之前进行整改,整改仍不合格的,不予通过年审。但对具有经营普通线路条件的经营业户,经道路运政管理机构批准,可依法经营相应的普通线路。
第二十六条 省、自治区、直辖市人民政府交通主管部门可根据本规定和本辖区实际情况制定实施细则或补充规定,并报交通部备案。
各级人民政府交通主管部门在本规定实施前已制定实施的高速公路旅客运输管理规定与本规定不符的,按本规定执行。
第二十七条 本规定由交通部负责解释。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。


山东省经济适用住房管理办法

山东省人民政府


山东省人民政府令

第192号

  《山东省经济适用住房管理办法》已经2006年8月24日省政府第74次常务会议通过,现予公布,自2007年1月1日起施行。

                            省 长  韩寓群
                          二○○六年十一月二十六日

  
山东省经济适用住房管理办法

第一章 总 则

  第一条 为了规范经济适用住房的建设、交易和管理,保护当事人的合法权益,根据国家规定,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、销售与租赁价格,向低收入住房困难家庭定向供应的具有保障性质的政策性商品房。

  第三条 在本省行政区域内从事经济适用住房建设、交易和相关管理活动的,应当遵守本办法。

  第四条 经济适用住房的建设、交易和管理,应当坚持政府总揽、统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、规范运作的原则。

  第五条 省建设行政主管部门负责本省行政区域内经济适用住房的指导、监督工作。

  设区的市、县(市)人民政府建设行政主管部门或者房产主管部门(以下统称经济适用住房主管部门)负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。

  发展改革、国土资源、规划、价格等行政主管部门和金融机构根据职责分工,负责经济适用住房的有关工作。

第二章 优惠政策

  第六条 经济适用住房建设用地实行划拨方式供应。任何单位和个人不得改变经济适用住房划拨土地的用途,变相进行商品房开发。

  为经济适用住房提供配套服务并独立于住宅的经营性设施用地,不得实行划拨方式供应。

  第七条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费,减半征收。

  经济适用住房项目小区外的基础设施建设费用,由政府承担。

  经济适用住房项目小区内非经营性公共配套设施建设资金,50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨,50%计入房价;经营性设施建设资金,按照谁经营谁投资的原则,由经营者承担,不得计入房价。

  第八条 购买经济适用住房的居民向商业银行申请贷款,其贷款利率应当执行中国人民银行公布的利率,不得上浮。

  经济适用住房开发建设单位可以以在建项目作为抵押向商业银行申请住房开发贷款。

  第九条 用于购房贷款的住房公积金,可以优先向购买经济适用住房的居民发放。

  第十条 实行经济适用住房开发建设单位收费卡制度。凡涉及经济适用住房建设项目的收费,收费的部门和单位必须在负担卡上如实填写收费项目、标准、依据等,并加盖公章。拒绝填写或者不按规定要求填写的,开发建设单位有权拒交,并向价格行政主管部门举报。

  任何单位和个人不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房开发建设单位收取费用。

  第十一条 经济适用住房的成本构成以及利润、管理费用核定等,按照国家和省有关经济适用住房价格管理的规定执行。

  第十二条 设区的市、县(市)人民政府可以在规定权限内制定其他优惠政策,减免有关费用,并形成优惠政策清单向社会公布。

  第十三条 实行经济适用住房货币补贴的设区的市、县(市),应当对经济适用住房计划内的建设用地实行招标、拍卖或者挂牌出让。扣除国家明确规定用途以后的土地出让收益以及其他优惠政策规定的减免费用和应由政府承担的建设费用,必须足额、专项用于补贴符合条件的居民购置或者租赁住房。

第三章 规划与建设

  第十四条 设区的市、县(市)人民政府应当根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房发展目标、建设标准、供应范围和供应对象等,编制本地区的经济适用住房发展规划,并负责组织实施。

  设区的市、县(市)人民政府应当建立和完善经济适用住房建设、管理以及销售、购房资格审查等制度。

  第十五条 经济适用住房主管部门应当会同发展改革、规划、国土资源等行政主管部门,根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,建立经济适用住房项目库,做好项目储备。

  第十六条 设区的市、县(市)发展改革行政主管部门应当会同经济适用住房、规划、国土资源行政主管部门,依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划,并报省发展改革、建设、国土资源行政主管部门批准后组织实施。报送年度建设投资计划和用地计划时,应当将上一年度建设投资计划和用地计划的实施情况以及经济适用住房销售清单同时上报。

  经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划,优先供应。

  第十七条 经济适用住房主管部门应当依据经济适用住房年度建设投资计划和用地计划,通过项目法人招标确定开发建设单位或者确定专门的经济适用住房承建机构。

  参加投标的开发建设单位应当具有相应资质、资本金以及良好的开发业绩和社会信誉。

  经济适用住房主管部门应当将参加投标的开发建设单位的基本情况和中标结果予以公示。

  第十八条 经济适用住房应当控制在中小套型范围内,中套住房面积控制在80平方米(±5平方米),小套住房面积控制在60平方米(±5平方米)。

  设区的市、县(市)人民政府可以根据本地区居民的收入和居住水平等因素,在前款规定的标准范围内合理确定经济适用住房的户型面积和不同户型的比例。

  第十九条 经济适用住房小区的基础配套设施和公共配套设施,应当与住宅工程同时设计、同时建设、同时交付使用。

  第二十条 经济适用住房开发建设单位应当对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

  勘察、设计、施工、监理、材料设备供应等单位依照有关法律、法规规定及合同约定,承担相应的工程质量责任。

  开发建设单位应当向购买人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任。保修期从经济适用住房交付使用之日起计算。

  第二十一条 经济适用住房开发建设单位应当对经济适用住房项目单独建帐核算,并接受监督检查。

第四章 销售、租赁与售后交易

  第二十二条 经济适用住房的销售基准价格、租金标准及其浮动幅度,由价格行政主管部门会同经济适用住房主管部门按照国家和省有关规定确定,并向社会公示。

  经济适用住房的销售、租赁应当实行明码标价。开发建设单位不得超过公示的基准价格、租金标准及其浮动幅度销售、租赁经济适用住房,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

  未确定销售基准价格、租金标准及其浮动幅度的经济适用住房,不得销(预)售、出租。

  第二十三条 同时符合下列条件的家庭,可以申请购买或者承租一套经济适用住房:

  (一)有当地城镇常驻户口(含符合当地安置条件的军队人员)或者属于设区的市、县(市)人民政府确定的供应对象;

  (二)无房或者现住房面积低于设区的市、县(市)人民政府规定的住房困难标准;

  (三)家庭人均收入低于设区的市、县(市)人民政府划定的低收入线标准;

  (四)设区的市、县(市)人民政府规定的其他条件。

  未婚、离异、丧偶人员以及因病等原因致贫家庭购买或者承租经济适用住房的条件,由设区的市、县(市)人民政府参照前款规定的条件确定。

  第二十四条 设区的市、县(市)人民政府应当根据当地商品房价格、人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素,规定享受购买或者承租经济适用住房的低收入线标准和住房困难家庭标准,并向社会公布。

  第二十五条 经济适用住房实行公开销(预)售、出租。

  经济适用住房主管部门应当将房源信息通过媒体向社会公告。公告内容应当包括开发建设单位名称、销(预)售或者出租时间、房源位置、数量、套型建筑面积、基准价格与租金标准及其浮动幅度、申请期限、申请购买或者承租条件、审查时限与公示时间等。

  第二十六条 居民申请购买或者承租经济适用住房的,应当在申请期限内持家庭户口本、成员身份证明、婚姻状况证明、所在单位或者居住地街道办事处出具的收入证明和住房情况证明以及设区的市、县(市)人民政府规定的其他证明材料,向设区的市、县(市)人民政府经济适用住房主管部门提出申请。

  第二十七条 经济适用住房主管部门应当在规定时限内完成审查。对符合购买或者承租条件的,应当予以公示。公示后有投诉的,经济适用住房主管部门应当会同有关部门调查核实。

  公示后无投诉或者虽有投诉但经调查核实证明投诉不成立的,经济适用住房主管部门应当核发准购(租)通知书,并注明保障面积、准购(租)面积、房价总额以及准购(租)通知书的有效期限等。

  第二十八条 准购(租)通知书持有人的数量多于经济适用住房房源时,应当采取综合条件排序或者公开摇号的方式确定购买人或者承租人。具体办法由设区的市、县(市)人民政府制定。

  经济适用住房应当优先向无房或者居住危房的居民供应。

  第二十九条 购买或者承租经济适用住房的面积在核准面积以内的,按核准的价格购买或者承租;超过的部分,由购房人或者承租人补交差价。收取的差价款应当专户存储,专项用于经济适用住房的建设和管理。超面积差价款的收取标准和管理办法,由设区的市、县(市)人民政府制定。

  第三十条 享受廉租住房保障的承租人购买或者承租经济适用住房后,经济适用住房主管部门应当收回其承租的廉租住房、停止发放租赁补贴或者停止租金核减。

  第三十一条 开发建设单位不得向未取得准购(租)通知书的居民出售、出租经济适用住房,不得向单位成批或者整幢销售、出租经济适用住房。

  房地产开发企业自主开发和定价的商品房,不得冠以“经济适用住房”的名称进行销售、出租。

  第三十二条 居民购买经济适用住房后,应当按照规定办理土地、房产权属登记。

  权属登记部门在办理权属登记时,应当在权属证书中注明经济适用住房、划拨土地、购买价格、准购面积和实际购买面积等内容。

  第三十三条 购买经济适用住房的居民取得权属证书一定年限后,方可按市场价格上市出售或者换购。上市出售的,应当按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益以及其他已减免和由政府承担的费用,并依法办理有关手续;换购的,必须以不高于届时经济适用住房的价格出售给经济适用住房主管部门确定的符合购买条件的居民后,方可再次申请购买。具体年限和比例由设区的市、县(市)人民政府规定。

  未满规定年限确需出售的,必须以不高于届时经济适用住房的价格出售给经济适用住房主管部门确定的符合购买条件的居民。

  经济适用住房购买人以市场价格出售经济适用住房后,不得再次购买经济适用住房。

  第三十四条 居民购买的经济适用住房,在未按规定向政府缴纳土地收益以及其他已减免和由政府承担的费用,并依法办理有关手续之前,不得用于出租经营。

  承租的经济适用住房不得转租。承租人因条件改善不符合本办法第二十三条规定条件的,应当退出已承租的经济适用住房。

  第三十五条 经济适用住房小区应当按照国家规定要求,建立共用部位、共用设施设备专项维修资金,推行社会化、市场化、专业化的物业管理。

第五章 集资、合作建房

  第三十六条 住房困难家庭较多的工矿区和困难企业,经设区的市、县(市)人民政府批准,可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下,利用本单位存量建设用地进行集资、合作建房。

  参加集资、合作建房的对象,必须严格限定在本单位符合本办法第二十三条规定条件的工作人员。

  集资、合作建房有剩余的,应当按照本办法的规定公开出售给符合经济适用住房购买条件的居民。

  第三十七条 集资、合作建房的建设标准、优惠政策、供应对象、交易条件等均按照经济适用住房的有关规定执行。

  集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

  鼓励将集资、合作建房的土地置换到住宅小区内进行集中建设。

  第三十八条 收取的集资、合作建房款项,应当实行专款管理、专项使用,并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

  集资、合作建房只允许收取规定的管理费用,不得有利润。

  第三十九条 已享受房改政策购房、已购买经济适用住房的,不得参加集资、合作建房;已参加集资、合作建房的,不得再次参加集资、合作建房或者购买、承租经济适用住房。

  严禁任何单位假借集资、合作建房名义,变相搞实物分配或者进行商品房开发。

  第四十条 设区的市、县(市)人民政府可以根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、住房价格等情况,确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。

第六章 法律责任

  第四十一条 未经批准,擅自改变经济适用住房建设用地或者集资、合作建房土地用途的,由国土资源行政主管部门按照有关法律、法规的规定处罚。

  第四十二条 擅自提高经济适用住房的销售价格、租金标准或者有其他违反价格管理行为的,由价格行政主管部门责令限期退还收取的差价款,并依法进行处罚。

  第四十三条 开发建设单位和其他单位有下列情形之一的,由经济适用住房主管部门给予警告,处1万元以上3万元以下的罚款,并责令开发建设单位限期收回;不能收回的,由开发建设单位按市场价格补缴土地出让金以及其他已减免和由政府承担的费用;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由其主管部门或者监察机关依法追究行政责任:

  (一)建设的经济适用住房超过规定的套型面积的;

  (二)向未取得准购(租)通知书的居民出售、出租经济适用住房的;

  (三)未经批准擅自进行集资、合作建房或者组织不符合条件的人员集资、合作建房的;

  (四)假借经济适用住房或者集资、合作建房的名义变相搞商品房开发的。

  第四十四条 经济适用住房的购买人或者承租人有下列情形之一的,由经济适用住房主管部门给予警告,并按下列规定进行处理;情节严重的,可处以1000元以下的罚款:

  (一)弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件等真实情况,骗购、骗租经济适用住房的,责令限期交回住房;不能交回的,责令其按照市场价格补缴差价款;

  (二)违反本办法规定上市交易的,责令其按照市场价格补缴差价款,并不予批准其再次购买经济适用住房;

  (三)将承租的经济适用住房转租的,责令限期改正;逾期仍不改正的,责令其按照市场价格补缴差价款。

  对具有前款所列行为的购买人、承租人,经济适用住房主管部门还可提请其所在单位依法给予行政处分。

  第四十五条 经济适用住房主管部门、其他行政机关和有关单位的工作人员,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未组织实施经济适用住房建设计划的;

  (二)未按规定程序和条件进行购(租)房资格审查的;

  (三)违法向经济适用住房开发建设单位收费的;

  (四)为经济适用住房购买人提供虚假证明材料的;

  (五)不依法履行其他法定职责并造成严重后果的。

第七章 附 则

  第四十六条 本办法自2007年1月1日起施行。2000年4月24日省人民政府发布的《山东省城市经济适用住房建设管理办法》同时废止。



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